11 września 2017 roku weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która wprowadziła długo zapowiadany program Mieszkanie+ ,ale też znowelizowała ustawę
o ochronie praw lokatorów, wprowadzając nowy rodzaj umowy – umowę najmu instytucjonalnego lokalu. (art 19f )
Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali zawartą na czas oznaczony ( art 19f 1 i 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów)
Umowa najmu instytucjonalnego musi być zawarta na czas oznaczony, natomiast nie zakreślono maksymalnego czasu trwania tej umowy, nie tak jak w przypadku najmu okazjonalnego maksymalnie do 10 lat. Przepisu art.661 § 1 kodeksu cywilnego nie stosuje się w tym rodzaju umowy.
Do umowy najmu instytucjonalnego dołącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art 19i ust 3 oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje. (art 19f ust3)
Jest również ograniczenie co do wysokości kaucji zabezpieczającej – ustawodawca umożliwił pobranie maksymalnej kaucji w wysokości trzykrotności miesięcznego czynszu za dany lokal.
Właściciel ma również możliwość na podwyższenie czynszu najmu zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Klauzula waloryzująca czynsz, lub drugi wskaźnik klauzula dopuszczająca wypowiedzenie wysokości czynszu umożliwia wynajmującemu złożenie oświadczenia najemcy, w którym jednostronnie wynajmujący ustala nową wysokość czynszu.
Umowa najmu instytucjonalnego wygasa po upływie czasu na jaki została zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może nastąpić z przyczyn ustawowych oraz z przyczyn wskazanych w umowie najmu.
Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć najem w wypadkach przewidzianych w art. 11 ust. 2 pkt 1–3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Uprawnienie to ma charakter ustawowy i bezwzględnie obowiązujący, niezależny od tego, czy strony zapisały takie ustalenie w umowie.
Żeby została zachowana równość również najemcy przysługuje prawo wypowiedzenia umowy z przyczyn przewidzianych w kodeksie cywilnym. Uprawnienia te są tak samo uprawnieniami bezwzględnymi, niezależnie od tego, czy strony je zapisały w umowie, czy też nie.
Zgodnie z art. 664 § 2 k.c. najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli w chwili wydania lokal miał wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie jego używanie. Uprawnienie to przysługuje najemcy niezależnie od tego, czy wada jest usuwalna, czy nieusuwalna. Najemca może też wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia ich nie usunął w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą.
Art. 682 k.c. najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników. Może to uczynić nawet wtedy, gdy w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Jest jeszcze jedna możliwość prawna jaka upoważnia strony do wypowiedzenia umów najmu lokalu mieszkalnego. Chodzi konkretnie o przepis art. 673 § 3 k.c. który zawiera przesłankę „wypadku określonego w umowie”, co daje stronom możliwość uregulowania wypowiedzenia umowy najmu lokalu w bardziej elastyczny sposób. „Wypadek” obejmuje zdarzenia, wydarzenia lub fakty – np nagłe zubożenie, utrata pracy, ciężka choroba. Chodzi tu o sytuację nadzwyczajną, której nie dało się przewidzieć i która odbiega od zwykłego, typowego rozwoju wypadków.
Jeśli najemca dobrowolnie nie opróżni lokalu , zaczyna się uproszczona eksmisja z lokalu mieszkalnego. Zostają zachowane wszystkie formalności wręczenia żądania opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Sąd aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się dobrowolnej egzekucji, nadaje klauzulę wykonalności. Na podstawie tak uzyskanego tytułu wykonawczego komornik dokonuje eksmisji z lokalu. Ponieważ byłemu najemcy nie należy się ani lokal socjalny, ani nawet pomieszczenie tymczasowe, to eksmisja wykonywana będzie w praktyce poprzez usunięcie lokatora z lokalu.
